Diện tích thông thủy & Cách phân biệt với diện tích tim tường?

Khi nói về việc tính diện tích của một căn hộ chung cư, chúng ta thường sử dụng hai cách tính chính đó là tính diện tích thông thủy và tính diện tích tim tường. Tuy nhiên, đối với những gia chủ chưa từng tiếp xúc với lĩnh vực này thì có thể gây khá nhiều sự hoang mang. Vì vậy, hãy cùng Mê Nội Thất tìm hiểu về hai loại diện tích này và cách tính đơn giản nhất theo đúng quy định pháp luật nhé!

Diện tích thông thủy 

Thành thạo trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta có thể dễ dàng hiểu diện tích thông thủy là gì. Diện tích này đơn giản là phần diện tích trong căn hộ mà bạn thực sự sử dụng một cách thuận tiện, không gặp phải bất kỳ trở ngại nào. Diện tích này bao gồm không gian bên trong căn hộ, từ các phòng đến ban công hoặc logia nếu có. Điều này giúp bạn biết được diện tích thực tế bạn có sẽ được sử dụng như thế nào. Tuy nhiên,diện tích này không bao gồm tường xung quanh căn hộ, cát tường chia cắt giữa các căn hộ khác nhau, sàn có cột, hay các không gian kỹ thuật bên trong căn hộ.

Khác biệt cơ bản giữa diện tích tim tường và thông thủy 

Diện tích tim tường

Diện tích tim tường còn được gọi là diện tích mặt sàn xây dựng hoặc diện tích phủ bì trong lĩnh vực bất động sản, tương ứng với thuật ngữ “Built-up area” trong tiếng Anh. Khác biệt đáng chú ý so với diện tích thông thủy chung cư là diện tích tim tường bao gồm tất cả không gian của ngôi nhà, bao gồm các bức tường xung quanh, tường phân chia giữa các căn hộ khác nhau, diện tích sàn có cột và các hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Tuy nhiên, không phải tất cả phần diện tích này đều bị lãng phí hoặc không thể sử dụng. Nếu các bức tường không phải là bức tường chịu lực, bạn hoàn toàn có thể tận dụng chúng để bố trí các kệ sách, tủ, giá sách, TV, hoặc thậm chí là treo tranh. Việc này cho thấy việc đo diện tích căn hộ dựa trên diện tích tim tường có thể mang lại tính minh bạch hơn về quyền sở hữu và sử dụng thực tế của căn hộ so với việc sử dụng diện tích thông thủy.

Cách tính diện tích tim tường

Để tính diện tích tim tường, bạn có thể sử dụng công thức như sau:

Trong đó:

• Diện tích tường ngăn phòng là tổng diện tích của tất cả các bức tường nằm trong căn hộ, bao gồm cả tường chia cắt giữa các phòng.
• Diện tích ban công hoặc logia là diện tích của các không gian ngoài trời gắn liền với căn hộ, nếu có.
• Diện tích sử dụng là diện tích thông thủy hoặc diện tích mà bạn thực sự sử dụng trong căn hộ

Khác biệt cơ bản giữa diện tích thông thủy và tim tường

Thông tin trên đã giới thiệu về hai thuật ngữ quan trọng là diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Để giúp bạn hiểu rõ hơn và áp dụng chúng trong thực tế, chúng ta sẽ so sánh những đặc điểm khác nhau giữa hai loại diện tích này:

Khác biệt cơ bản giữa diện tích thông thủy và tim tường

Hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy

Trước đây, theo Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích của căn hộ chung cư được xác định theo hai cách: dựa trên kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ. Thường thì khi chọn cách tính theo tim tường, chủ đầu tư có xu hướng tạo ra diện tích trên hợp đồng lớn hơn. Tuy nhiên, diện tích sử dụng thực tế mà người mua được sử dụng lại ít hơn so với hợp đồng ban đầu. Điều này dẫn đến người mua không chỉ thiệt hại về diện tích sử dụng mà còn phải chịu các khoản phí dịch vụ sau này.

Nhận thấy những hạn chế này, Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 08/4/2014) đã điều chỉnh quy định, theo đó diện tích sử dụng sẽ được tính dựa trên kích thước thông thủy. Cách tính theo kích thước thông thủy đã được quy định rõ trong Điều 101 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“ Diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ được tính dựa trên kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích của tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có), và không tính diện tích tường bao bên ngoài toàn căn nhà, diện tích tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích của ban công, diện tích sàn sẽ được tính toàn bộ; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung, thì diện tích tính từ mép trong của tường chung.”

>>>Tham khảo ngay! Dự án thiết kế nội thất chung cư đẹp nhất năm 2025

Kinh nghiệm khi nhận bàn giao căn hộ theo diện tích

Xác định diện tích thông thủy là quan trọng để người mua có thể hiểu rõ mức giá cụ thể của căn hộ và tính toán tổng giá trị mua nhà. Trong thực tế, nhiều người mua căn hộ không chú ý đến loại diện tích được thể hiện trong hợp đồng mua bán, dẫn đến sự nhầm lẫn và tranh chấp sau này.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ chung cư sẽ áp dụng theo cách tính diện tích thông thủy, đây là cách tính duy nhất và chuẩn nhất để đảm bảo quyền lợi cho người mua và người bán. Vì vậy, khi nhận bàn giao căn hộ, bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm xem xét bản vẽ kỹ thuật và tiến hành đo đạc lại diện tích một cách chính xác. Nếu kết quả đo đạc khác với những gì có trong hợp đồng thì bạn cần thảo luận với bên bán để điều chỉnh giá trị căn hộ phù hợp với diện tích thực tế.

Việc hiểu rõ về diện tích thông thủy và áp dụng nó trong giao dịch mua bán căn hộ là điều quan trọng để tránh những rắc rối sau này cho các gia chủ. Hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin hữu ích để bạn có thể tự tin hơn trong quá trình giao dịch mua nhà.  Nếu bạn đang có nhu cầu thiết kế và thi công nội thất đẹp và phù hợp với bố cục riêng và sở thích của các thành viên trong gia đình, hãy liên hệ với Mê Nội Thất. Chúng tôi sẽ tư vấn chi tiết về dịch vụ và quy trình để bạn có thể nhận bản thiết kế MIỄN PHÍ khi thi công.

>>Xem thêm về: 

• Diện tích hợp lý nhất cho phòng ngủ?
• Diện tích phòng khách nên là bao nhiêu m2 là chuẩn nhất?